Casa construída sem habite-se não passa no financiamento bancário. Explico os passos para legalizar em Maricá, os prazos e quanto se paga de taxa em 2026.
Boa parte dos pedidos de legalização que chegam aqui começa do mesmo jeito: o dono conseguiu um comprador, o comprador foi ao banco e o financiamento parou na análise do imóvel. O avaliador encontrou uma casa, mas a matrícula só descreve o terreno. Enquanto a construção não estiver averbada, o banco avalia o lote, e o valor financiado não cobre a compra.
Quem compra à vista às vezes aceita a casa assim, pedindo desconto. Quem depende de financiamento não tem essa opção, e em Maricá esse é o comprador da maioria das casas usadas.
Abaixo estão as etapas na ordem em que acontecem, o prazo de cada uma e as taxas, com uma calculadora para você estimar o seu caso.
O que o banco confere
O engenheiro do banco compara três coisas: a matrícula no Registro de Imóveis, o habite-se da Prefeitura e a casa que ele mede na vistoria. As três precisam bater.
Se a matrícula diz 70 m² e a casa hoje tem 95 m², porque a varanda foi fechada ou surgiu um quarto nos fundos, o processo trava do mesmo jeito. Por isso a legalização é feita sobre a casa como ela está, medida de novo, e não sobre a planta antiga.
As etapas
- Levantamento e projeto legal. Medimos a casa e desenhamos o projeto no padrão da Prefeitura. É nessa etapa que aparece o que está fora dos parâmetros da zona, como recuo e taxa de ocupação. Leva até uma semana.
- Documentação e protocolo. Matrícula atualizada, IPTU, documentos do proprietário, procuração, ART e projeto. Protocolamos com a pasta completa, porque documento faltando vira exigência e cada exigência atrasa semanas. Cerca de três dias.
- Análise, taxas e habite-se. A Prefeitura analisa, emite as guias, faz a vistoria e libera o habite-se. Costuma levar de 90 a 120 dias, e esse prazo depende só da Prefeitura.
- Memorial e protocolo no cartório. Com o habite-se, preparamos o memorial descritivo e damos entrada na averbação. Dois dias.
- Averbação no RGI. O cartório lança a construção na matrícula, em torno de 30 dias.
No total, de quatro a cinco meses. Se a ideia é vender, vale começar antes de anunciar: a carta de crédito do comprador tem validade, e ela dificilmente cobre esse tempo.
As taxas
A Prefeitura cobra por uma Notificação de Lançamento, e o maior item dela é o ISS da mão de obra (ISSMO).
Quando não existe nota fiscal nem contrato de quem construiu, o que é o normal numa casa antiga, a Prefeitura arbitra o imposto pela Lei Complementar nº 389/2023: 5% sobre o CUB, aplicado à área. No último habite-se que tiramos, em junho de 2026, o CUB usado foi de R$ 1.875,60/m², o que dá cerca de R$ 94 por metro quadrado coberto. Pátio descoberto entra com 15% da área e piscina com 20%. Numa casa de 70 m², o ISSMO fica perto de R$ 6.600.
A multa de obra sem licença, para residência unifamiliar, é de 10 UFIMA, ou R$ 2.207,40 em 2026. Ela sai em dois boletos, um em nome do proprietário e outro em nome do responsável técnico, por determinação da lei municipal. O proprietário paga os dois, e o processo só anda com ambos quitados.
Completam a conta o alvará (de 1 a 5 UFIMA, conforme a área), a taxa de obras, a vistoria do habite-se (1 UFIMA), a ART no CREA-RJ, as plotagens e, no cartório, a averbação, cobrada pela tabela de emolumentos do TJRJ sobre o valor da construção.
Carregando a calculadora…
O que a calculadora não cobre
- Mais-valia. Se a casa passou do recuo ou da taxa de ocupação permitidos, a Prefeitura pode cobrar uma contrapartida pelo excesso. O valor só se conhece depois do levantamento.
- Problemas no terreno. Matrícula desatualizada, lote que nunca foi desmembrado ou área diferente da escritura precisam ser resolvidos antes, às vezes com levantamento topográfico.
- Casos sem solução. Construção em faixa não edificável ou em área de proteção não se legaliza como está. Isso a gente avisa na primeira conversa, antes de qualquer taxa.
Compensa legalizar?
Uma casa de 70 m² gasta perto de R$ 12 mil em taxas, mais os honorários do processo. Sem legalização, ela só serve para quem paga à vista, e esse comprador sabe que tem pouca concorrência na hora de negociar. Legalizada, ela passa a atender também quem financia, que é quem mais procura casa nessa faixa de preço.
Sobre os números desta página: as taxas municipais são as do Código Tributário de Maricá (Lei Complementar nº 005/1991, Anexo V) e da Lei Complementar nº 389/2023, com a UFIMA de 2026 (R$ 220,74). O CUB e os percentuais de área do ISSMO são os do termo de arbitramento de um habite-se que conduzimos em junho de 2026. Os emolumentos de cartório seguem a Tabela 20.3 do TJRJ, em vigor desde março de 2026. Os prazos são a média dos processos que tocamos na cidade. Taxa pública muda todo ano, então confirme sempre pelas guias do seu processo.
Quer o número da sua casa?
Mande o endereço, a metragem aproximada e, se tiver, a matrícula. Respondemos com a estimativa de taxas, o prazo e o que precisa ser resolvido antes de protocolar.
