Três defeitos numa casa recém-entregue
Nenhum dos três está escondido. Os três estão à vista de quem sabe o que procurar — e nenhum deles aparece numa visita de vinte minutos com o imóvel limpo, vazio e bem iluminado, que é a condição em que você vai conhecer a sua casa no dia da entrega.
A assinatura vale mais do que as chaves
O dia da entrega é encenado para ser rápido. O imóvel está limpo, vazio e bem iluminado — que é exatamente a condição em que os defeitos aparecem menos. Alguém da construtora acompanha, o clima é de comemoração, e no fim há um documento para assinar: termo de vistoria e recebimento, ou nome equivalente. Quase ninguém lê. Quase todo mundo assina em pé, no corredor, com a família em volta.
Assinar sem ressalvas não apaga a lei. Apaga a prova. A partir dali, discutir se a trinca, a infiltração ou o caimento invertido já existiam na entrega vira palavra contra palavra — e quem precisa provar é você.
É por isso que a vistoria de aceitação não é um serviço de desconfiança, e sim de registro. Ela produz o único documento que a construtora e você passam a ter em comum sobre o estado real do imóvel naquela data: fotos, medições, localização de cada item e a referência técnica que sustenta cada exigência. Com esse documento, o que era reclamação vira lista de ressalvas — e lista de ressalvas anexada ao termo tem tratamento diferente de mensagem de WhatsApp enviada três meses depois.
- Você compra sem saber o que está comprando. Piso com som oco, caimento invertido no box e esquadria que não veda não se veem numa visita de vinte minutos com o corretor.
- O prazo curto corre contra você. O Código de Defesa do Consumidor dá 90 dias para reclamar de vício aparente em produto durável, contados da entrega efetiva. Noventa dias passam durante a mudança.
- Reparo depois de morar custa o dobro. Trocar um revestimento com a casa vazia é obra. Com móveis planejados instalados em cima, é demolição.
- Sem laudo, a garantia é difícil de acionar. A responsabilidade do construtor existe, mas cobrá-la exige demonstrar o vício, a data e o nexo. É precisamente isso que um laudo técnico faz.
O roteiro da vistoria
A vistoria segue um roteiro fechado, ambiente por ambiente, para que nada dependa de lembrar na hora. Cada item encontrado é fotografado, localizado em planta e classificado — não conformidade construtiva, divergência em relação ao memorial descritivo ou apontamento de acabamento.
Estrutura e alvenaria
Prumo e alinhamento de paredes, esquadro dos ambientes, fissuras e trincas, planeza de tetos e manifestações patológicas visíveis.
Pisos e revestimentos
Teste de percussão para identificar peças descoladas, nivelamento, caimento correto em áreas molhadas, rejunte, recortes, soleiras e rodapés.
Áreas molhadas e estanqueidade
Escoamento de ralos, caimento de box, varanda e área de serviço, vedação de soleiras e sinais de umidade em paredes e forros.
Instalações hidrossanitárias
Abertura de todos os pontos, pressão e vazão, vazamentos aparentes, funcionamento de louças, metais, sifões, caixa acoplada e registros.
Instalações elétricas
Teste de todos os pontos de luz e tomadas, polaridade e aterramento, funcionamento do disjuntor diferencial-residual, identificação do quadro e dos circuitos.
Esquadrias e vidros
Abertura, fechamento e vedação de portas e janelas, ferragens, fechaduras, trilhos, borrachas, alinhamento de folhas e riscos em vidros e perfis.
Cobertura e áreas externas
Calhas, rufos, telhado no que for acessível visualmente, pontos de acúmulo de água, calçada, muros, portão, iluminação externa e drenagem do terreno.
Pintura e acabamento
Cobertura, emendas, respingos, marcas de lixamento, arremates junto a batentes e rodapés e uniformidade entre demãos.
Itens específicos do imóvel entram no roteiro conforme o caso: piscina e casa de máquinas, aquecimento solar ou a gás, automação, ar-condicionado, elevador residencial, gerador, cisterna e sistema de reúso.
A entrega também é documental
Boa parte dos problemas que aparecem no primeiro ano não está na parede — está no que deixou de ser entregue junto com a chave. A vistoria confere também o que o contrato prometeu e o que deve acompanhar o imóvel:
- Confronto com o memorial descritivo. O que foi vendido em marca, modelo, espessura e padrão contra o que foi efetivamente instalado. É onde aparece a troca silenciosa de especificação.
- Habite-se. A certidão municipal de conclusão da obra. Sem ela o imóvel não está regular para ocupação, financiamento ou averbação — e a entrega de chaves não a substitui.
- Averbação da construção na matrícula. Se a casa não consta no RGI, o que você comprou no papel ainda é o terreno.
- Manual do proprietário. A norma técnica prevê que o imóvel seja entregue com manual de uso, operação e manutenção, com os prazos de garantia e o que os invalida.
- Área privativa conferida. Medição em campo comparada com a área que consta no contrato e na matrícula.
- Garantias e notas dos equipamentos. Aquecedor, bomba, motor de portão, sistema de aquecimento solar: nota fiscal, manual e prazo de assistência.
Da marcação ao aceite
Você agenda antes da data da construtora
Conte quando é a entrega e mande o que tiver: contrato, memorial descritivo, planta e o endereço. Confirmamos a disponibilidade e o que levar no dia.
Vistoria no imóvel, com você ou por você
Percorremos o roteiro completo, ambiente por ambiente, com trena, nível, prumo e os testes de campo: percussão nos revestimentos, escoamento nos ralos e abertura de todos os pontos elétricos e hidráulicos. Você pode acompanhar tudo — ou receber o resultado pronto, se não puder estar presente.
Laudo fotográfico com ressalvas numeradas
Cada item com foto, localização, descrição objetiva e a referência técnica que o sustenta. Em PDF, assinado por engenheiro, com ART registrada.
Você formaliza as ressalvas
O laudo é anexado ao termo de entrega ou protocolado junto à construtora. Nos planos Completa e Assistida, a carta de ressalvas já vai redigida e pronta para protocolar.
Revistoria depois dos reparos
Quando a construtora informa que corrigiu, voltamos e conferimos item por item o que foi resolvido, o que ficou pela metade e o que continua pendente.
Se a entrega já aconteceu e o termo já foi assinado, o caminho é o mesmo — muda apenas a estratégia de formalização, que passa a ser a notificação dentro dos prazos de garantia.
Escolha o alcance
Três níveis, conforme o tamanho do imóvel e o quanto você quer delegar da conversa com a construtora. Em caso de dúvida, a Completa resolve a maioria das entregas.
- Vistoria completa no imóvel
- Laudo fotográfico em PDF
- Lista de ressalvas numerada
- ART de vistoria registrada
- Conferência do memorial descritivo
- Carta de ressalvas redigida
- Revistoria após os reparos
- Tudo da Essencial
- Confronto com o memorial descritivo e o contrato
- Conferência documental da entrega
- Medição da área privativa
- Carta de ressalvas redigida para protocolo
- Uma revistoria após os reparos
- Chamada de 30 min para discutir o laudo
- Tudo da Completa
- Engenheiro presente na vistoria oficial com a construtora
- Acompanhamento das tratativas até o aceite
- Notificação técnica redigida, quando necessária
- Duas revistorias
- Parecer técnico para uso extrajudicial ou judicial
Revistoria avulsa, em qualquer plano, R$ 250. Acima de 300 m², imóveis com piscina, subsolo ou automação e endereços fora de Maricá recebem orçamento sob medida. A contratação é por WhatsApp, direto com o engenheiro responsável.
Agende com antecedência. A data da entrega é definida pela construtora e costuma ser avisada em cima da hora. Assim que souber a semana, reserve a vistoria — remarcar é simples, encontrar agenda em dois dias não é.
Quem vistoria é quem constrói
Existe uma diferença prática entre listar defeitos e saber qual deles a construtora corrige sem discussão, qual vai negar e qual não é defeito coisa nenhuma. Projetamos, aprovamos e executamos obra em Maricá desde 2018 — conhecemos os dois lados da mesa, e é isso que faz um laudo ser tratado como documento técnico em vez de lista de reclamação.
- Responsabilidade técnica registrada. Laudo assinado por engenheiro civil, com ART no CREA — não relatório de aplicativo.
- Linguagem que a construtora reconhece. Cada ressalva descrita com a referência técnica e contratual que a sustenta, do jeito que o setor de assistência técnica precisa receber para poder atender.
- Continuidade. Se algo precisar ser corrigido por conta própria, o mesmo escritório projeta, orça e executa — sem recomeçar a conversa do zero.
- Franqueza. Se um apontamento não tem sustentação, dizemos antes de você protocolar. Lista inflada é lista devolvida inteira.
Sobre a vistoria de aceitação
Sim. Você é o comprador e pode ser assessorado por um profissional de sua confiança na vistoria do imóvel que está recebendo. Na prática, basta avisar a construtora ou a incorporadora com antecedência e combinar a data — a vistoria é agendada, e é comum que o comprador compareça acompanhado. Se houver recusa formal em permitir o acompanhamento técnico, isso por si só já é um sinal a ser registrado por escrito.
Assinar sem ressalvas não extingue os seus direitos, mas destrói a sua prova. O Código de Defesa do Consumidor dá 90 dias para reclamar de vício aparente em produto durável, contados da entrega efetiva, e prazo próprio para o vício oculto, contado de quando ele se evidencia. O problema é outro: depois da assinatura, discutir se aquela trinca, aquele caimento invertido ou aquele revestimento oco já existiam na entrega vira palavra contra palavra. Um laudo fotográfico datado, feito antes da assinatura, é o que transforma reclamação em documento.
Em média de duas a quatro horas para uma casa de até 200 m², dependendo do padrão de acabamento e da quantidade de ambientes molhados. Imóveis maiores, com piscina, área gourmet, subsolo ou automação, exigem mais tempo. O laudo é entregue depois, no prazo do plano contratado.
A obrigação existe para o que é não conformidade: divergência em relação ao contrato, ao memorial descritivo, ao projeto aprovado ou às normas técnicas aplicáveis. Não vale para preferência estética nem para desgaste de uso. Por isso o laudo separa o que é vício construtivo do que é escolha do empreendimento — e descreve cada item com localização, foto e a referência técnica que sustenta a exigência. É essa separação que faz a lista ser aceita em vez de ser devolvida inteira.
Vale, e quanto antes melhor. Os prazos de garantia continuam correndo: em contratos de empreitada de edifícios, o Código Civil prevê responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra por cinco anos, e a norma técnica de garantias traz prazos próprios para impermeabilização, instalações, esquadrias e revestimentos. Um laudo feito agora documenta o estado do imóvel e sustenta a notificação à construtora dentro desses prazos.
Serve. A unidade é vistoriada da mesma forma, e acrescentamos a leitura das áreas comuns que impactam diretamente a sua unidade — fachada, cobertura, prumadas, garagem e a vaga que consta na sua escritura. Vistoria completa de áreas comuns de condomínio é outro serviço, contratado pelo síndico ou pela comissão de moradores.
Sim. Nos planos Completa e Assistida a revistoria está inclusa: voltamos ao imóvel depois que a construtora informar a conclusão dos reparos e conferimos, item por item, o que foi efetivamente resolvido, o que foi resolvido pela metade e o que continua pendente. O comparativo antes e depois entra no laudo de revistoria.
As referências legais e normativas desta página são gerais e valem como orientação, não como parecer jurídico. Prazos, garantias e obrigações dependem do contrato assinado, do tipo de imóvel e da situação concreta — e mudam com o tempo. A vistoria de aceitação é serviço de engenharia: descreve e documenta o estado técnico do imóvel. A defesa dos seus direitos, quando necessária, é conduzida por advogado.