O processo precisa saber exatamente onde termina o seu terreno
Usucapião é o reconhecimento de que a posse virou propriedade. Para registrar isso, o imóvel precisa ficar descrito de um jeito que não deixe dúvida: quanto mede cada lado, para onde vira cada esquina, quem está em cada divisa e qual é a área total. Uma descrição vaga trava o processo, seja no cartório, seja no juízo.
A planta
O desenho do lote com o perímetro cotado, os vértices identificados com coordenadas, os confrontantes, as benfeitorias e o norte geográfico.
O memorial descritivo
O texto que percorre o perímetro ponto a ponto, com rumos, distâncias e o nome de quem confronta em cada trecho, até fechar no ponto de partida.
A ART
A Anotação de Responsabilidade Técnica registrada no CREA-RJ: é ela que dá valor técnico às peças e mostra quem responde por elas.
A amarração
As medidas são amarradas ao Sistema Geodésico Brasileiro, em SIRGAS 2000. O lote deixa de ser um ponto solto e passa a ter posição no mapa.
Serve tanto para o usucapião extrajudicial, feito direto no cartório de registro de imóveis, quanto para o judicial. As peças são as mesmas.
Do seu terreno até as peças assinadas
São quatro etapas, e nenhuma delas exige que você já tenha documento do imóvel.
1. Conversa
Você conta onde fica o imóvel, o tamanho aproximado e o que tem de papel: contrato, recibos, carnê de IPTU, escritura antiga. Nada disso é obrigatório para começar.
2. Campo
Vamos ao lote com você ou com alguém de sua confiança, que aponta os limites da posse. Medimos o perímetro com GNSS e estação total, seguindo a NBR 13133.
3. Escritório
Processamos os dados, calculamos a área real e desenhamos a planta. O memorial é redigido na linguagem que o registro de imóveis exige.
4. Entrega
Você recebe tudo em digital e em duas vias impressas e assinadas, prontas para anexar ao requerimento ou à petição.
- Planta do levantamento. PDF assinado e o arquivo DWG editável, caso o seu advogado ou o cartório peça.
- Memorial descritivo. PDF assinado e DOCX editável.
- ART registrada no CREA-RJ. Com o comprovante, e a taxa já inclusa no orçamento.
O trabalho de campo costuma acontecer em poucos dias depois de agendado, e as peças ficam prontas em cerca de duas semanas. O que não dá para prometer é o prazo do processo em si: ele depende do cartório, do juízo e da resposta dos confrontantes, que não estão na nossa mão.
O que não fazemos
Preferimos deixar isso claro antes, e não no meio do caminho. A nossa parte é a técnica; o processo tem outras frentes.
- A parte jurídica. A ação ou o requerimento é conduzido pelo seu advogado. Não somos escritório de advocacia e não representamos ninguém no processo.
- A busca das assinaturas dos confrontantes. Identificamos e nomeamos quem confronta com base no que existe no local e nos documentos que você tiver, mas colher a concordância dos vizinhos não é serviço nosso — e costuma ser o ponto que mais atrasa o extrajudicial.
- Certidões, emolumentos e custas. Tudo o que é pago a cartório ou ao juízo corre por sua conta, direto na fonte.
- Imóvel rural. Área rural exige georreferenciamento nos moldes do INCRA, com certificação própria. É outro serviço; esta página trata de lote urbano.
- Marcos, roçada e altimetria. Implantação de marcos de concreto, limpeza de vegetação densa e curvas de nível entram só se forem combinados à parte.
Se o cartório ou o juízo fizer exigência formal sobre as peças que entregamos, a correção é por nossa conta.
Quem mede é quem assina
O levantamento é feito por equipe própria e as peças saem assinadas por engenheiro civil registrado no CREA-RJ, com ART de execução em nome de quem fez o serviço. Não terceirizamos a assinatura, e é por isso que conseguimos responder rápido quando o cartório pede um ajuste.
Trabalhamos com regularização imobiliária em Maricá e região todos os dias: habite-se, averbação, retificação de área, desmembramento. O usucapião é mais uma porta para o mesmo destino, que é o imóvel aparecer na matrícula com a medida certa.
Perguntas que sempre aparecem
Não. Se houvesse escritura registrada em seu nome, não haveria motivo para usucapião. O que ajuda a instruir o processo é o que comprova a posse ao longo do tempo: contrato de compra e venda, recibos, carnês de IPTU, contas antigas no endereço. Para o levantamento em si, nada disso é obrigatório.
Serve. A planta e o memorial são elaborados no formato exigido pela Lei de Registros Públicos, que é o mesmo pedido nas duas vias. Se o seu advogado optar pela via judicial, as mesmas peças instruem a petição inicial.
Você, ou alguém que você indicar. A definição do que está sendo possuído é do possuidor; a nossa parte é medir com precisão e representar tecnicamente o que foi apontado. Por isso pedimos que alguém acompanhe a equipe no dia do campo.
Não. Identificamos e nomeamos os confrontantes na planta e no memorial, mas obter a concordância deles é parte do processo, conduzida pelo advogado ou pelo próprio cartório. É honesto avisar que costuma ser a etapa mais demorada do usucapião extrajudicial.
Imóvel rural segue outra exigência: o georreferenciamento nos moldes do INCRA, previsto na Lei 10.267/2001, com certificação própria. É um serviço diferente do descrito nesta página, que trata de lote urbano. Se o seu caso for rural, diga logo no primeiro contato para a gente orientar o caminho certo.
Depende da área do lote, do acesso ao local e de quão visíveis estão os limites. Com o endereço e o tamanho aproximado já conseguimos passar um valor fechado, sem cobrar visita prévia. O orçamento inclui o deslocamento da equipe, os equipamentos e a taxa da ART.
Não. Boa parte dos casos chega assim: o advogado conduz o processo de onde estiver e precisa de um responsável técnico que conheça a região e possa ir ao imóvel. Entregamos as peças em formato editável para que ele anexe do jeito que preferir, e falamos direto com ele se for melhor para você.
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Conte sobre o seu caso
Diga o bairro, o tamanho aproximado do lote e há quanto tempo a posse existe. Respondemos se o levantamento resolve o seu caso e quanto custa, sem reunião marcada.